Thời hạn giấy chứng nhận đầu tư và cách gia hạn dự án

Thời hạn giấy chứng nhận đầu tư không được tính riêng mà gắn với thời hạn hoạt động của dự án ghi trên Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (IRC). Theo Luật Đầu tư 2025 có hiệu lực từ 01/3/2026, dự án trong khu kinh tế hoạt động không quá 70 năm, dự án ngoài khu kinh tế không quá 50 năm, và nhà đầu tư có thể điều chỉnh tăng, giảm hoặc gia hạn thời hạn này theo thủ tục tại Nghị định 96/2026/NĐ-CP.

Giấy chứng nhận đầu tư có thời hạn không

Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư không có một “ngày hết hạn” độc lập như hộ chiếu hay giấy phép lao động. Hiệu lực của IRC đi theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư được ghi ngay trên giấy, nên khi dự án hết thời hạn hoạt động mà không được gia hạn thì dự án chấm dứt hoạt động theo điểm hết thời hạn tại khoản 1 Điều 36 Luật Đầu tư 2025.

Cách hiểu này quan trọng với doanh nghiệp FDI vì nhiều người nhầm giữa ba mốc khác nhau: thời hạn hoạt động của dự án, tiến độ thực hiện dự án và thời hạn cơ quan nhà nước giải quyết hồ sơ cấp IRC. Ba mốc này có căn cứ, cách tính và hệ quả pháp lý riêng, và bài viết đi lần lượt từng mốc. Phần nền tảng về investment certificate như chức năng, nội dung và trường hợp phải xin đã được trình bày riêng, ở đây tập trung vào yếu tố thời hạn.

Thời hạn hoạt động tối đa của dự án đầu tư

Điều 31 Luật Đầu tư 2025 số 143/2025/QH15 quy định thời hạn hoạt động của dự án đầu tư trong khu kinh tế không quá 70 năm và ngoài khu kinh tế không quá 50 năm. Một số nhóm dự án ngoài khu kinh tế được kéo dài hơn 50 năm nhưng vẫn không vượt quá 70 năm.

Mức trần cụ thể phụ thuộc vào vị trí và tính chất dự án, được tổng hợp theo bảng sau:

Con số trên là mức trần, không phải thời hạn mặc định. Thời hạn thực tế của từng dự án do nhà đầu tư đề xuất trong hồ sơ và được cơ quan đăng ký đầu tư ghi nhận khi cấp IRC, nên một dự án thương mại dịch vụ ngoài khu kinh tế hoàn toàn có thể chỉ được ghi 20 hoặc 30 năm.

Thời hạn giấy chứng nhận đầu tư được ghi và tính như thế nào

Theo Mẫu I.2.6 ban hành kèm Thông tư 55/2026/TT-BTC ngày 15/5/2026, mục 7 của Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cấp mới ghi “Thời hạn hoạt động của dự án: … năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư”. Như vậy, với dự án được cấp IRC theo mẫu này, mốc bắt đầu tính thời hạn là ngày cấp IRC chứ không phải ngày thành lập doanh nghiệp hay ngày bắt đầu kinh doanh.

Ngay sau mục thời hạn, mục 8 của mẫu ghi tiến độ thực hiện dự án theo tháng hoặc quý, gồm tiến độ góp vốn, huy động vốn và tiến độ thực hiện các mục tiêu hoạt động. Tiến độ và thời hạn hoạt động là hai chỉ tiêu khác nhau: tiến độ cho biết khi nào dự án phải hoàn thành từng hạng mục, còn thời hạn cho biết dự án được hoạt động trong bao lâu.

Khoảng thời gian bị chậm không tính vào thời hạn

Khoản 3 Điều 31 Luật Đầu tư 2025 cho phép loại trừ khỏi thời hạn hoạt động khoảng thời gian dự án bị chậm vì các trường hợp tại điểm a, b, c, d và g khoản 4 Điều 33. Các trường hợp này bao gồm khắc phục hậu quả bất khả kháng, nhà đầu tư chậm được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, và điều chỉnh dự án do cơ quan nhà nước thay đổi quy hoạch. Doanh nghiệp gặp các tình huống này nên lưu văn bản, biên bản chứng minh khoảng thời gian bị chậm ngay khi phát sinh, vì đây là căn cứ để không bị “mất” thời hạn hoạt động.

Điều chỉnh tăng hoặc giảm thời hạn hoạt động trong quá trình thực hiện

Khoản 4 Điều 31 Luật Đầu tư 2025 cho phép nhà đầu tư điều chỉnh tăng hoặc giảm thời hạn hoạt động của dự án ngay trong quá trình thực hiện, miễn là thời hạn sau điều chỉnh không vượt mức 50 năm hoặc 70 năm tương ứng. Thủ tục điều chỉnh thực hiện theo các điều 52 đến 56 Nghị định 96/2026/NĐ-CP như dẫn chiếu tại khoản 1 Điều 64.

Đây là thay đổi đáng chú ý so với giai đoạn áp dụng Luật Đầu tư 2020, khi luật chủ yếu đặt ra cơ chế gia hạn lúc dự án hết thời hạn. Trên thực tế, quyền điều chỉnh sớm có giá trị lớn với hai nhóm doanh nghiệp. Nhóm thứ nhất là dự án đăng ký thời hạn ngắn lúc đầu nhưng nay cần ký hợp đồng thuê dài hạn hoặc vay vốn ngân hàng, khi bên cho thuê và ngân hàng thường yêu cầu thời hạn dự án tối thiểu bằng thời hạn hợp đồng. Nhóm thứ hai là dự án muốn rút ngắn thời hạn để chuẩn bị thoái vốn có kế hoạch, thay vì chờ đến lúc hết hạn.

Vì thời hạn hoạt động là một nội dung ghi trên IRC, việc tăng hoặc giảm thời hạn đi kèm thủ tục điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư, và nhà đầu tư cần chuẩn bị Investment registration certificate amendment application corresponding.

Gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đầu tư

Gia hạn là thủ tục áp dụng khi dự án sắp hết thời hạn hoạt động mà nhà đầu tư muốn tiếp tục. Khoản 5 Điều 31 Luật Đầu tư 2025 cho phép xem xét gia hạn nếu nhà đầu tư có nhu cầu và đáp ứng điều kiện pháp luật, với thời gian mỗi lần gia hạn không quá 50 năm hoặc 70 năm theo mức trần của dự án.

Điều kiện và trường hợp không được gia hạn

Không phải dự án nào cũng được gia hạn khi hết thời hạn. Khoản 5 Điều 31 Luật Đầu tư 2025 loại trừ hai nhóm dự án:

• Dự án đầu tư sử dụng công nghệ lạc hậu, tiềm ẩn nguy cơ gây ô nhiễm môi trường, thâm dụng tài nguyên.
• Dự án đầu tư thuộc trường hợp nhà đầu tư phải chuyển giao không bồi hoàn tài sản cho Nhà nước Việt Nam hoặc bên Việt Nam.

Với nhà máy sản xuất, nhóm thứ nhất là rủi ro thực tế nhất. Doanh nghiệp nên rà lại dây chuyền, máy móc và hồ sơ môi trường vài năm trước khi hết hạn, vì hồ sơ gia hạn có thể phải kèm tài liệu giải trình về công nghệ.

Hồ sơ đề nghị gia hạn

Điểm a khoản 2 Điều 64 Decree 96/2026/ND-CP quy định hồ sơ gia hạn gồm văn bản đề nghị gia hạn thời hạn hoạt động, báo cáo tình hình thực hiện dự án, tài liệu về quyền sử dụng địa điểm hoặc đất, tài liệu chứng minh năng lực tài chính, và tài liệu giải trình công nghệ đối với dự án có sử dụng công nghệ thuộc diện phải thẩm định. Báo cáo tình hình thực hiện dự án nên khớp số liệu với các kỳ investment monitoring report đã nộp, vì cơ quan đăng ký đầu tư có thể đối chiếu hai nguồn này.

Trình tự và thời hạn giải quyết

Khoản 2 Điều 64 Nghị định 96/2026/NĐ-CP đặt khung thời gian giải quyết hồ sơ gia hạn theo từng bước. Với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, các mốc chính như sau:

Cộng các mốc tuần tự, thời gian xử lý theo luật định vào khoảng 17 ngày làm việc nếu hồ sơ hợp lệ ngay từ đầu. Dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư cũng nộp hồ sơ theo điểm a và được xử lý theo các bước tương tự tại điểm e và điểm g khoản 2 Điều 64.

Mốc quan trọng nhất nằm ở khoản 3 Điều 64: dự án có sử dụng đất phải thực hiện thủ tục gia hạn tối thiểu 12 tháng trước khi hết thời hạn hoạt động. Như vậy, dù thời gian giải quyết chỉ khoảng 17 ngày làm việc, doanh nghiệp có đất thuê hoặc đất được giao không thể chờ đến vài tháng cuối mới nộp hồ sơ.

Hết thời hạn hoạt động mà không gia hạn thì sao

Khoản 1 Điều 36 Luật Đầu tư 2025 xác định hết thời hạn hoạt động là một trong các trường hợp dự án đầu tư chấm dứt hoạt động. Khi đó, nhà đầu tư tự thanh lý dự án theo khoản 4 Điều 36, còn quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được xử lý theo pháp luật về đất đai theo khoản 5 cùng điều.

Hệ quả thực tế thường kéo dài hơn một thủ tục hành chính. Doanh nghiệp FDI có dự án duy nhất bị chấm dứt sẽ phải tính tiếp đến việc giải thể tổ chức kinh tế, quyết toán thuế, đóng tài khoản vốn đầu tư trực tiếp và chuyển phần vốn còn lại ra nước ngoài. Vì vậy, quyết định gia hạn, điều chỉnh hay để dự án chấm dứt nên được đưa vào kế hoạch kinh doanh nhiều năm trước mốc hết hạn.

Thời hạn cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

Nhiều người tìm “thời hạn giấy chứng nhận đầu tư” với ý hỏi cơ quan nhà nước mất bao lâu để cấp IRC. Từ ngày 31/3/2026, Điều 39 Nghị định 96/2026/NĐ-CP quy định cơ quan đăng ký đầu tư cấp IRC trong 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ đối với dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư. Với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương, Điều 38 quy định thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.

Quy định về thời hạn này đã thay đổi hai lần trong vòng một năm:

Chi tiết dễ bị bỏ qua là đơn vị tính đã chuyển từ “ngày” sang “ngày làm việc”. Mười ngày làm việc tương đương khoảng hai tuần lịch, dài hơn mức 10 ngày áp dụng từ tháng 9/2025, nên các bài viết còn dẫn mốc “rút ngắn còn 10 ngày” đã không còn phản ánh đúng quy định hiện hành. Thời gian trên chỉ tính từ khi hồ sơ hợp lệ; với nhà đầu tư nước ngoài, phần chuẩn bị giấy tờ hợp pháp hóa lãnh sự thường mất nhiều thời gian hơn bước thẩm định, như đã phân tích ở bài How long does it take to get an IRC?.

Luật Đầu tư 2025 còn cho phép nhà đầu tư nước ngoài thành lập tổ chức kinh tế trước, rồi mới thực hiện thủ tục cấp IRC theo khoản 2 Điều 19. Cơ chế này giúp doanh nghiệp có pháp nhân sớm hơn, nhưng không thay thế được IRC, nên vẫn cần chuẩn bị đầy đủ investment certificate application cho bước tiếp theo.

Lưu ý từ thực tế khi quản lý thời hạn giấy chứng nhận đầu tư

Từ kinh nghiệm hỗ trợ doanh nghiệp FDI tại TP.HCM, đội ngũ MAN – Master Accountant Network thấy rủi ro về thời hạn hiếm khi đến từ quy định, mà từ việc không ai trong doanh nghiệp theo dõi mốc này. Ba tình huống lặp lại nhiều nhất gồm:

• Thời hạn thuê đất hoặc thuê nhà xưởng dài hơn thời hạn hoạt động ghi trên IRC, khiến doanh nghiệp gặp khó khi gia hạn hợp đồng thuê hoặc khi ngân hàng thẩm định khoản vay.
• Dự án có sử dụng đất chỉ phát hiện sắp hết hạn khi còn dưới 12 tháng, tức đã lỡ mốc nộp hồ sơ gia hạn tại khoản 3 Điều 64 Nghị định 96/2026/NĐ-CP.
• Thời gian dự án bị chậm do chưa được bàn giao đất không được ghi nhận bằng văn bản, nên không có căn cứ để loại trừ khỏi thời hạn hoạt động theo khoản 3 Điều 31 Luật Đầu tư 2025.

Cách phòng ngừa đơn giản nhất là đưa ngày cấp IRC, thời hạn hoạt động và mốc 12 tháng trước hạn vào lịch tuân thủ hằng năm, cùng với lịch nộp báo cáo giám sát đầu tư. Khi thay đổi văn bản pháp luật như đợt chuyển từ Nghị định 31/2021/NĐ-CP sang Decree 96/2026/ND-CP, lịch này cũng là nơi đầu tiên cần cập nhật.

Conclude

Thời hạn giấy chứng nhận đầu tư thực chất là thời hạn hoạt động của dự án ghi trên IRC, tối đa 50 năm hoặc 70 năm theo Luật Đầu tư 2025 và được tính từ ngày cấp IRC theo mẫu tại Thông tư 55/2026/TT-BTC. Nhà đầu tư có thể chủ động tăng hoặc giảm thời hạn trong quá trình thực hiện, và với dự án có sử dụng đất, phải nộp hồ sơ gia hạn ít nhất 12 tháng trước khi hết hạn. Khi cần rà soát thời hạn trên IRC hoặc chuẩn bị hồ sơ điều chỉnh, gia hạn, doanh nghiệp có thể tham khảo dịch vụ thay đổi giấy phép đầu tư của MAN – Master Accountant Network.

Frequently Asked Questions

Giấy chứng nhận đầu tư có thời hạn bao lâu?

IRC không có thời hạn riêng mà theo thời hạn hoạt động của dự án ghi tại mục 7 trên giấy. Theo Điều 31 Luật Đầu tư 2025, mức tối đa là 70 năm trong khu kinh tế và 50 năm ngoài khu kinh tế, trừ các nhóm dự án được kéo dài tới 70 năm.

Khi nào phải nộp hồ sơ gia hạn thời hạn hoạt động dự án?

Dự án có sử dụng đất phải thực hiện thủ tục gia hạn tối thiểu 12 tháng trước khi hết thời hạn hoạt động theo khoản 3 Điều 64 Nghị định 96/2026/NĐ-CP.

Có thể kéo dài thời hạn hoạt động trước khi hết hạn không?

Có. Khoản 4 Điều 31 Luật Đầu tư 2025 cho phép điều chỉnh tăng hoặc giảm thời hạn hoạt động trong quá trình thực hiện dự án, miễn không vượt mức 50 năm hoặc 70 năm.

Cơ quan nhà nước cấp IRC trong bao lâu?

Từ ngày 31/3/2026, thời hạn là 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ với dự án không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, và 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận quyết định chấp thuận chủ trương với dự án thuộc diện này.